昆山市長出任物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長，傳遞了哪些信息
昆山市長出任物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長，傳遞了哪些信息
近日，昆山市政府辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)施意見》。在行業(yè)內(nèi)引起較大反響。力度之大，前所未有。
一是將物業(yè)服務(wù)管理納入市政府工作重要日程，以市政府辦公室名義發(fā)文，在各地實(shí)屬少見。
二是市長親自掛帥，出任市一級(jí)層面的物業(yè)服務(wù)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長。
三是在市一級(jí)層面提出了小區(qū)管理要實(shí)施綜合治理的概念。
四是專門成立市一級(jí)的物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，即成立物業(yè)服務(wù)管理指導(dǎo)中心和房屋維修資管理管理中心，下屬住建局管理。
五是探索建立第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。
六是建立物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)資金。
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理的實(shí)施意見
為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目規(guī)范化、長效化管理，提升全市物業(yè)服務(wù)水平，營造文明宜居環(huán)境，推進(jìn)精致城市建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制訂本實(shí)施意見。
一、指導(dǎo)思想
深入貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)精神，踐行創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，緊扣 “兩聚一高” ，堅(jiān)持靶向思維，在改善民生和創(chuàng)新管理中，加強(qiáng)社會(huì)建設(shè)，著力完善物業(yè)服務(wù)管理體系，健全工作體制機(jī)制，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，全面提升我市物業(yè)服務(wù)水平和行業(yè)發(fā)展水平，形成與現(xiàn)代城市相適應(yīng)的物業(yè)行業(yè)發(fā)展新格局，營造更為宜居樂居的生活環(huán)境。
二、目標(biāo)任務(wù)
以構(gòu)建平安、宜居、和諧社區(qū)為總目標(biāo)，以解決群眾反映強(qiáng)烈、影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題為突破口，通過3年的努力，構(gòu)建社區(qū)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)三方共治體系，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化、優(yōu)質(zhì)化，使全市物業(yè)服務(wù)管理和行業(yè)發(fā)展水平得到明顯提升。
監(jiān)督管理體系進(jìn)一步完善。市、區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處、社區(qū)物業(yè)管理體系健全、職責(zé)明確、銜接順暢。區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處物業(yè)管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，做到機(jī)構(gòu)、人員、職責(zé)、經(jīng)費(fèi) “四落實(shí)” 。
協(xié)同管理機(jī)制進(jìn)一步健全。區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處、社區(qū)管理優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮，各職能部門、供水、供氣、供電等公共服務(wù)單位履職到位。各部門執(zhí)法職能延伸覆蓋住宅小區(qū)，及時(shí)有效處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件和矛盾糾紛，遏制違法違規(guī)行為，消除安全隱患，維護(hù)小區(qū)環(huán)境秩序。
物業(yè)服務(wù)行為進(jìn)一步規(guī)范。充分發(fā)揮各行政主管部門的行政監(jiān)管和引導(dǎo)作用，深入開展物業(yè)制度完善、市場(chǎng)整頓、環(huán)境整治、社區(qū)共建等活動(dòng)，努力提高物業(yè)管理行業(yè)法治化、規(guī)范化水平，進(jìn)一步增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)，融洽業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，形成管理規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、富有活力、充滿競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)服務(wù)管理新局面，推動(dòng)全市物業(yè)服務(wù)水平進(jìn)一步提升。
業(yè)主滿意程度進(jìn)一步提高。物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境秩序得到有效提升，公共配套設(shè)施設(shè)備運(yùn)行良好，物業(yè)服務(wù)糾紛和投訴明顯減少，業(yè)主鄰里關(guān)系和諧。各類物業(yè)管理示范項(xiàng)目不斷豐富，各區(qū)鎮(zhèn)創(chuàng)建市級(jí)以上優(yōu)秀示范項(xiàng)目達(dá)到2個(gè)以上，全市達(dá)到20個(gè)以上。
行業(yè)發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化。將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶持范疇，制訂相關(guān)配套政策，不斷優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境。積極探索完善老住宅小區(qū)、動(dòng)遷安置小區(qū)、保障性住房小區(qū)的長效管理機(jī)制。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)專業(yè)化、多元化發(fā)展，積極創(chuàng)優(yōu)提質(zhì)、轉(zhuǎn)型升級(jí)。加快培育一批具有較強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力、較高品牌美譽(yù)度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)本地企業(yè)做大做優(yōu)。
三、工作措施
（一）健全物業(yè)服務(wù)管理體系
1. 強(qiáng)化高位協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制。成立市物業(yè)服務(wù)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，市長擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長，分管副市長為副組長；各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處，市住建局和市相關(guān)職能部門（單位）為成員，各部門（單位）各司其職，齊抓共管（職責(zé)見附件1）。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和考核督查等。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市住建局，具體負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)管理工作的組織協(xié)調(diào)、督查。各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處分別建立物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)管理重點(diǎn)、難點(diǎn)工作的協(xié)調(diào)。
2. 健全物業(yè)服務(wù)工作機(jī)構(gòu)。成立昆山市物業(yè)服務(wù)管理指導(dǎo)中心和房屋維修資金管理中心，設(shè)在市住建局，分別負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)指導(dǎo)與管理和加強(qiáng)房屋維修資金歸集、使用監(jiān)管。各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理辦公室，并配備2名以上專職人員，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理工作。各社區(qū)居委會(huì)設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站，具體負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理工作的組織實(shí)施。社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作站站長由社區(qū)書記擔(dān)任，平均每個(gè)工作站配備2名專職物業(yè)服務(wù)管理工作人員。社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作站工作人員由市人社部門統(tǒng)一組織招聘、培訓(xùn)，由區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處根據(jù)社區(qū)規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等實(shí)際情況調(diào)配。
3. 培育國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處按照相關(guān)規(guī)定成立國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，重點(diǎn)開展轄區(qū)內(nèi)老住宅小區(qū)、動(dòng)遷安置小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理，并在轄區(qū)內(nèi)物管小區(qū)出現(xiàn)下列情況后統(tǒng)一接管：物業(yè)服務(wù)合同期未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出，小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)空缺期；物業(yè)服務(wù)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或其他不具備法定條件繼續(xù)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等情形。
（二）實(shí)施住宅小區(qū)綜合治理
4. 細(xì)化完善住宅小區(qū)綜合治理職責(zé)清單。按照 “誰監(jiān)管行業(yè)誰負(fù)責(zé)、誰主管市場(chǎng)主體誰負(fù)責(zé),誰收費(fèi)誰負(fù)責(zé)” 的原則，進(jìn)一步明確職責(zé)分工、明晰管理邊界。
5. 城市網(wǎng)格化管理模式向住宅小區(qū)延伸覆蓋。將住宅小區(qū)納入城市網(wǎng)格化管理范圍, 建立長效常態(tài)的多部門工作協(xié)同機(jī)制、事前事中事后的持續(xù)跟蹤機(jī)制、全面集中的數(shù)據(jù)共享利用機(jī)制，按照統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施的原則，逐步建設(shè)到位。
6. 健全住宅小區(qū)綜合整治模式。各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處應(yīng)履行屬地管理職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)違法違規(guī)行為的綜合整治工作，落實(shí)必要的人、財(cái)、物保障，確保綜合整治工作順利開展；市各有關(guān)部門要根據(jù)職責(zé)分工，積極參與、主動(dòng)作為、加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，形成合力，確保綜合整治工作落實(shí)到位。
7. 建立違法行為投訴登記制度。各職能部門按照《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，把行政監(jiān)管與執(zhí)法職能延伸至物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域，按照職責(zé)分工，建立違法行為投訴登記制度。區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處統(tǒng)一制作并設(shè)立公示牌，在物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)公布城市管理、公安（治安、消防）、住建、規(guī)劃、環(huán)保、市場(chǎng)監(jiān)督、價(jià)格等行政管理部門以及區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處物業(yè)服務(wù)管理部門聯(lián)系電話和工作職責(zé)。
8. 完善物業(yè)糾紛調(diào)處網(wǎng)絡(luò)。在區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解機(jī)構(gòu)，根據(jù)需要在物業(yè)管理區(qū)域較大的小區(qū)內(nèi)設(shè)立物業(yè)糾紛人民調(diào)解工作室，物業(yè)糾紛人民調(diào)解工作室屬區(qū)鎮(zhèn)或城市管理辦事處物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)的派駐機(jī)構(gòu)。區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處物業(yè)糾紛人民調(diào)解機(jī)構(gòu)應(yīng)配備不少于2人的專職人民調(diào)解員，物業(yè)糾紛人民調(diào)解工作室應(yīng)至少配備1名專職人民調(diào)解員，所需人員及工作硬件配套等相關(guān)經(jīng)費(fèi)由區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處落實(shí)。各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處在物業(yè)服務(wù)管理領(lǐng)域引入 “公眾評(píng)判” 機(jī)制，充分應(yīng)用 “公眾評(píng)判” 平臺(tái)解決物業(yè)糾紛。
9. 完善物業(yè)糾紛快處措施。各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處及各部門建立物業(yè)糾紛快速處置機(jī)制。市法院探索建立物業(yè)服務(wù)費(fèi)等物業(yè)管理方面訴訟案件快速通道和訴調(diào)對(duì)接機(jī)制，提高物業(yè)案件受理率，完善失信被執(zhí)行人名單信息共享及信用懲戒機(jī)制。搭建糾紛調(diào)處專業(yè)平臺(tái)，試點(diǎn)探索 “物業(yè)巡回法庭” ，開通重大矛盾糾紛調(diào)解、訴訟綠色通道，落實(shí)物業(yè)糾紛快處措施。
（三）加強(qiáng)項(xiàng)目前期物業(yè)管理
10. 優(yōu)化前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)方式。前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)須進(jìn)入市住建局物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，住宅項(xiàng)目總建筑面積10萬平方米（含）以上、非住宅項(xiàng)目5萬平方米（含）以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項(xiàng)目低于10萬平方米、非住宅項(xiàng)目低于5萬平方米的，建設(shè)單位可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅3萬平方米（不含）以下、非住宅1.5萬平方米（不含）以下面積較小的項(xiàng)目，以及投標(biāo)人少于3個(gè)的公開招標(biāo)項(xiàng)目，可以通過協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
11. 落實(shí)前期物業(yè)服務(wù)開辦費(fèi)制度。由建設(shè)單位提供前期物業(yè)開辦費(fèi)，其標(biāo)準(zhǔn)為：10萬平方米以上的小區(qū)每平方米2元，10萬平方米以下的小區(qū)每平方米3元，最低不得低于20萬元。開辦費(fèi)存入所屬區(qū)鎮(zhèn)或城市管理辦事處，由其統(tǒng)一監(jiān)管，用于添置物業(yè)辦公設(shè)備和管理工具等固定資產(chǎn)，以及首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌備和換屆工作相關(guān)經(jīng)費(fèi)。
12. 完善物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)制度。規(guī)范承接查驗(yàn)程序，在房屋交付之前由市住建局組織物業(yè)管理專家?guī)斐蓡T對(duì)項(xiàng)目的工程、消防、電梯、智能化等進(jìn)行承接查驗(yàn)，出具承接查驗(yàn)備案書。建設(shè)單位要對(duì)存在的問題及時(shí)整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將物業(yè)承接查驗(yàn)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
13. 規(guī)范建設(shè)單位保修行為。建設(shè)單位要落實(shí)房屋質(zhì)量保證金制度，在辦理房屋交付手續(xù)前，按每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)將房屋質(zhì)量保證金交至區(qū)鎮(zhèn)或城市管理辦事處；5年保修期滿，經(jīng)區(qū)鎮(zhèn)或城市管理辦事處確認(rèn)后辦理保證金退還手續(xù)。保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)設(shè)立相應(yīng)機(jī)構(gòu)和專人負(fù)責(zé)處理保修期內(nèi)的各種維修及開發(fā)建設(shè)遺留問題，并在《房屋質(zhì)量保證書》中明確相應(yīng)機(jī)構(gòu)的辦公地點(diǎn)、辦公時(shí)間、聯(lián)系人及聯(lián)系電話。保修期內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處核實(shí)確認(rèn)后在房屋質(zhì)量保證金中列支維修費(fèi)用并組織維修。
（四）規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為
14. 規(guī)范物業(yè)企業(yè)履約行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依據(jù)服務(wù)合同切實(shí)履行職責(zé)，提高服務(wù)質(zhì)量。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表定期交流制度，通報(bào)物業(yè)服務(wù)工作中存在的問題和整改措施落實(shí)情況，努力提高業(yè)主滿意率。對(duì)業(yè)主提出的超出物業(yè)服務(wù)合同的事宜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要及時(shí)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商并做好溝通解釋工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得為業(yè)主指定搬運(yùn)、裝修等特約服務(wù)，不得限制業(yè)主自由選擇搬運(yùn)、裝修等服務(wù)。
15. 規(guī)范物業(yè)收費(fèi)和使用行為。嚴(yán)格執(zhí)行《昆山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》《昆山市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)分類分項(xiàng)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定。優(yōu)化公共服務(wù)單位收費(fèi)方式，對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主共同使用，應(yīng)由業(yè)主分?jǐn)偟乃㈦姷荣M(fèi)用，由公共服務(wù)單位直接向業(yè)主收取；對(duì)直接收費(fèi)到戶有困難的，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，并依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)收費(fèi)及使用情況公示制度，汽車停放費(fèi)、經(jīng)營設(shè)施收益、代收代交費(fèi)用等要單獨(dú)列賬、獨(dú)立核算，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示收支、分?jǐn)偟惹闆r，每半年公示不少于一次，每次不少于15天。
16. 建立物業(yè)管理信息平臺(tái)。加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物管活動(dòng)信息化監(jiān)管，充分利用互聯(lián)網(wǎng)+、手機(jī)APP、遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控等方式，打造一體化 “智慧物業(yè)” 平臺(tái)。建立維修資金網(wǎng)上查詢、業(yè)主大會(huì)在線投票、維修資金申請(qǐng)身份證刷卡、物業(yè)公司滿意度調(diào)查等信息系統(tǒng)，充分利用技術(shù)手段加強(qiáng)對(duì)電梯、消防等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，通過數(shù)據(jù)互通互聯(lián)實(shí)現(xiàn)智能化、精細(xì)化、透明化管理。
17. 探索引入第三方評(píng)估機(jī)制。以政府購買服務(wù)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委托等多種形式培育和支持物業(yè)服務(wù)管理市場(chǎng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，如招投標(biāo)咨詢、財(cái)務(wù)審計(jì)、分析評(píng)估、質(zhì)量評(píng)價(jià)、業(yè)主委員會(huì)籌建服務(wù)等，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)、解決物業(yè)費(fèi)糾紛、落實(shí)物業(yè)價(jià)格調(diào)整機(jī)制提供保障。
18. 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明建設(shè)。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)作用，通過行業(yè)自律規(guī)約等方式引導(dǎo)企業(yè)信守服務(wù)承諾，提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)；引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與在管項(xiàng)目小區(qū)文化建設(shè)，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間良性互動(dòng)關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，提升從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)和服務(wù)技能。相關(guān)職能部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的政策法規(guī)培訓(xùn)，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)守法經(jīng)營，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。
（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序
19. 完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系。強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員信用管理，并將其納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，促進(jìn)企業(yè)誠信經(jīng)營。連續(xù)兩年信用考評(píng)結(jié)果為丁級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，清出我市物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。物業(yè)領(lǐng)域各類主體主要違法違規(guī)行為歸入相應(yīng)等級(jí)的失信行為，錄入市社會(huì)公共信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，并由各相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合懲戒。
20. 規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理。嚴(yán)格執(zhí)行《蘇州市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目承接和退管指導(dǎo)意見》的規(guī)定，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序和監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后暫時(shí)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的小區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)（社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)）或國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。
21. 健全物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳機(jī)制。黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位要對(duì)所屬公職人員帶頭繳納物業(yè)費(fèi)用提出專門要求。建立欠費(fèi)抄告制度，對(duì)惡意欠費(fèi)的公職人員，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)上門催繳、小區(qū)公示1個(gè)月內(nèi)仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將名單提交社區(qū)居委會(huì)確認(rèn)后報(bào)區(qū)鎮(zhèn)或城市管理辦事處，由區(qū)鎮(zhèn)或城市管理辦事處抄告其所在單位催繳；10日內(nèi)仍不補(bǔ)繳的，由所在單位扣繳給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將當(dāng)事人欠繳行為記入個(gè)人誠信檔案。物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易、登記時(shí)應(yīng)督促當(dāng)事人先結(jié)清物業(yè)費(fèi)。
22. 引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)。完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)招投標(biāo)專家?guī)旖ㄔO(shè)，遏制無序競(jìng)爭(zhēng)。市政府采購中心應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息分納入物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)分總分值中，分值不得低于20%，對(duì)信譽(yù)好、口碑佳的企業(yè)，在項(xiàng)目評(píng)選、招投標(biāo)管理中優(yōu)先考慮，對(duì)社會(huì)形象差、服務(wù)不規(guī)范、管理水平低的企業(yè)堅(jiān)決予以清理整頓。通過典型示范、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣等機(jī)制引導(dǎo)企業(yè)提升服務(wù)水平。鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)橫向多元化經(jīng)營，服務(wù)范圍向信息咨詢、家政服務(wù)等領(lǐng)域延伸，提升總體實(shí)力。
（六）健全小區(qū)業(yè)主自治制度
23. 加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)監(jiān)督。各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處和社區(qū)居委會(huì)應(yīng)積極組織、指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)籌備組起草好業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約文本，從源頭上把好業(yè)主委員會(huì)的組建關(guān)和備案關(guān)。指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依規(guī)按約開展工作，協(xié)助督促新老業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)。社區(qū)居委會(huì)作為社區(qū)用房產(chǎn)權(quán)人代表可以競(jìng)選業(yè)主委員會(huì)委員。落實(shí)社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì) “三位一體”共管模式和重大事項(xiàng)事先磋商機(jī)制，業(yè)主委員會(huì)日常工作應(yīng)公開、透明。
24. 突出黨組織領(lǐng)導(dǎo)帶動(dòng)作用。業(yè)委會(huì)作為基層群眾自治組織，必須堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)。社區(qū)黨組織負(fù)責(zé)牽頭抓總和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮基層黨組織和黨員干部在業(yè)委會(huì)活動(dòng)中的作用，通過黨建活動(dòng)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)日常用運(yùn)作，提高業(yè)主委員會(huì)的履職能力和自律水平。鼓勵(lì)和引導(dǎo)政府公職人員、黨員積極參選所居住小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員。
四、工作要求
25. 高度重視物業(yè)管理。物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處和部門目標(biāo)管理、績效管理。各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處要把物業(yè)服務(wù)監(jiān)管工作作為政府工作重點(diǎn)之一，高度重視，狠抓落實(shí)。市各部門、單位要依據(jù)各自職責(zé)，主動(dòng)將管理職能延伸到物業(yè)管理區(qū)域，加大對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的支持力度和執(zhí)法力度。
26. 建立物業(yè)專項(xiàng)資金。市財(cái)政設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)資金，主要用于優(yōu)秀（示范）項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)、物業(yè)服務(wù)管理考核培訓(xùn)、物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解，項(xiàng)目承接查驗(yàn)、質(zhì)價(jià)相符等第三方評(píng)估經(jīng)費(fèi)，物業(yè)管理宣傳經(jīng)費(fèi)，物業(yè)管理信息化建設(shè)及維護(hù)經(jīng)費(fèi)，社區(qū)物業(yè)管理專職人員經(jīng)費(fèi)等。各區(qū)鎮(zhèn)財(cái)政設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)資金，確保社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，充分調(diào)動(dòng)基層工作積極性。
27. 落實(shí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)政策。將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的范疇，研究物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。稅務(wù)部門按照要求做好物業(yè)服務(wù)行業(yè)營改增推進(jìn)工作，并落實(shí)好各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。
28. 加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)。宣傳部門加強(qiáng)輿情管控，指導(dǎo)督促新聞單位和BBS等各類媒體正面宣傳，客觀報(bào)道物業(yè)服務(wù)糾紛，引導(dǎo)業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中自覺履約守規(guī)，理性維權(quán)。區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處、行業(yè)主管部門、物業(yè)協(xié)會(huì)要采取多種方式，廣泛宣傳物業(yè)服務(wù)管理政策、法規(guī)，提升共識(shí)，營造氛圍。
29. 完善監(jiān)督考評(píng)體系。區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處細(xì)化屬地物業(yè)管理工作各項(xiàng)規(guī)章制度和考核體系，完善對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作的考核激勵(lì)懲戒措施。建立以問題及時(shí)發(fā)現(xiàn)和快速處置為核心內(nèi)容的考核指標(biāo)體系、考核辦法。市住建局要完善對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核措施，建立物業(yè)管理專項(xiàng)督查機(jī)制，委托社會(huì)機(jī)構(gòu)開展第三方測(cè)評(píng)，強(qiáng)化考核督查。
30. 強(qiáng)化示范引導(dǎo)作用。充分發(fā)揮公職人員的模范帶頭作用，積極倡導(dǎo)黨員干部、機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員率先垂范，遵守小區(qū)管理規(guī)約和規(guī)章制度，積極參與業(yè)主委員會(huì)工作，帶頭交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，自覺杜絕違法建設(shè)、違規(guī)裝修房屋等行為。
本意見自發(fā)布之日起施行。之前相關(guān)規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。上級(jí)有新規(guī)定的，從其規(guī)定。
附件：
1. 物業(yè)服務(wù)監(jiān)管職責(zé)
2. 加快建立規(guī)范化物業(yè)服務(wù)管理體系重點(diǎn)工作任務(wù)分解表
3. 物業(yè)服務(wù)管理領(lǐng)域熱點(diǎn)難點(diǎn)問題調(diào)處任務(wù)分解表
附件1
物業(yè)服務(wù)監(jiān)管職責(zé)
一、各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處
1. 接受物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的監(jiān)督和指導(dǎo)。
2. 督促街道辦事處、社區(qū)居（村）民委員會(huì)（以下簡稱社區(qū)居委會(huì)）開展物業(yè)管理工作。
3. 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件或具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，物業(yè)管理委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由所在區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處承擔(dān)。
4. 負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理日常考核，并督促整改。
5. 制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)住宅小區(qū)應(yīng)急管理和老住宅小區(qū)的長效管理。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的退管、維穩(wěn)、安全生產(chǎn)管理工作。
6. 組織非新建項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)承接查驗(yàn)工作。
7. 負(fù)責(zé)對(duì)專項(xiàng)維修資金使用、物業(yè)用房移交和項(xiàng)目合同備案的初審工作。
8. 負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)招投標(biāo)的監(jiān)管工作，負(fù)責(zé)屬地小區(qū)物業(yè)服務(wù)矛盾調(diào)處工作。
9. 負(fù)責(zé)各類創(chuàng)建工作，參與物業(yè)管理評(píng)先評(píng)優(yōu)等工作。
二、各街道辦事處
1. 負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的監(jiān)督、檢查和考核工作。
2. 指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作。
3. 做好基層物業(yè)服務(wù)中矛盾糾紛的排查和調(diào)解工作。
4. 參與新建物業(yè)項(xiàng)目竣工的驗(yàn)收和交付使用。
5. 對(duì)物業(yè)交接工作進(jìn)行監(jiān)管，協(xié)調(diào)處理物業(yè)退管工作。
三、社區(qū)居委會(huì)物業(yè)服務(wù)管理工作站
1. 參與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆（含屆內(nèi)調(diào)整），指導(dǎo)業(yè)主（代表）大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)合法、公開、透明開展活動(dòng)，列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或進(jìn)行自治管理。
2. 加強(qiáng)對(duì)物業(yè)交接工作的監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理物業(yè)退管工作。
3. 協(xié)調(diào)處理業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾糾紛。
4. 參與項(xiàng)目物業(yè)管理考評(píng)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同履約。
5. 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)成員正常履職人數(shù)不足備案總數(shù)二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，在區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
6. 對(duì)專項(xiàng)維修資金使用實(shí)施鑒證工作，未成立業(yè)主委員會(huì)的按規(guī)定實(shí)施核實(shí)工作。
四、各相關(guān)職能部門職責(zé)
1. 住建局（物業(yè)科）：負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)的行業(yè)管理。具體負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，主要職責(zé)：
（1）建立健全我市物業(yè)管理配套政策；
（2）負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序；
（3）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)管理協(xié)會(huì)的指導(dǎo)與監(jiān)督；
（4）負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為。
昆山市物業(yè)服務(wù)管理指導(dǎo)中心職責(zé)：
（1）指導(dǎo)、考核區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處開展物業(yè)管理活動(dòng)，組織物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)；
（2）負(fù)責(zé)制訂物業(yè)專項(xiàng)資金年度預(yù)算和支付方案；
（3）負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作；
（4）做好物業(yè)服務(wù)中矛盾糾紛的調(diào)解工作；
（5）指導(dǎo)全市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、換屆以及物業(yè)管理委員會(huì)成立相關(guān)工作；
（6）負(fù)責(zé)物業(yè)管理信息化建設(shè)工作，建立全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；
（7）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè) “創(chuàng)優(yōu)” “創(chuàng)示范” 相關(guān)工作；
（8）完成上級(jí)交辦的其他工作任務(wù)。
房屋維修資金管理中心：
（1）起草并組織實(shí)施全市房屋專項(xiàng)維修資金政策；
（2）起草并實(shí)施全市房屋共用部位、共用設(shè)施維修資金的歸集、使用、監(jiān)管政策及辦法；
（3）監(jiān)督管理全市房屋專項(xiàng)維修資金，建立全市統(tǒng)一的房屋維修資金監(jiān)管體系，保障房屋專項(xiàng)維修資金安全；
（4）建立房屋維修資金管理信息系統(tǒng)，規(guī)范房屋專項(xiàng)維修資金的使用程序；
（5）承擔(dān)全市維修資金的使用監(jiān)管和審核備案工作。
2. 政法委：指導(dǎo)和督促公安、司法等部門檢查物業(yè)項(xiàng)目安全防范工作，排查化解各種矛盾糾紛，整治治安突出問題，并指導(dǎo)各區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處在物業(yè)管理領(lǐng)域引入 “公眾評(píng)判” 機(jī)制。
3. 發(fā)改委：將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
4. 公安局：負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全秩序維護(hù)員服務(wù)活動(dòng)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技能培訓(xùn)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛管理工作，對(duì)惡意封堵物業(yè)項(xiàng)目大門、車庫入口、嚴(yán)重阻塞交通特別是堵塞消防通道、疏通走道等行為進(jìn)行查處，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) “樓霸” 、群租現(xiàn)象和 “三合一” 場(chǎng)所，督促指導(dǎo)派出所協(xié)助區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處開展長效管理工作，指導(dǎo)、組織屬地派出所與區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處物業(yè)管理辦公室共同做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)年度信用等級(jí)評(píng)定工作。
5. 消防大隊(duì)：指導(dǎo)屬地派出所依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施設(shè)備的行為，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)消除安全隱患；對(duì)消防工作實(shí)施監(jiān)督管理；指導(dǎo)、組織屬地公安派出所開展日常消防監(jiān)督執(zhí)法和整改工作的技術(shù)指導(dǎo)；對(duì)消防維保單位等依資質(zhì)從事社會(huì)消防技術(shù)服務(wù)的活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重火災(zāi)事故隱患應(yīng)及時(shí)上報(bào)消防安全委員會(huì)；依法對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆等違反安全規(guī)定的物品進(jìn)行處理；加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)情況的查處力度。
6. 民政局：負(fù)責(zé)落實(shí)社區(qū)居委會(huì)參與物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理的相關(guān)工作，會(huì)同住建局負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的培訓(xùn)、指導(dǎo)。
7. 司法局：加強(qiáng)對(duì)市物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)和區(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處人民調(diào)解組織在物業(yè)糾紛處理中的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，為符合法律援助條件的涉及物業(yè)管理訴訟當(dāng)事人提供法律援助。
8. 財(cái)政局：負(fù)責(zé)落實(shí)物業(yè)管理中涉及考核獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)貼資金的安排、審核及撥付。
9. 人社局：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)用工的指導(dǎo)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員，落實(shí)社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼和相關(guān)政策，統(tǒng)一組織招聘社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作站工作人員。
10. 規(guī)劃局：負(fù)責(zé)對(duì)新建物業(yè)項(xiàng)目同步配套建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃審核，嚴(yán)把規(guī)劃審核關(guān)、竣工規(guī)劃核實(shí)關(guān)。配合查處各類違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)的建設(shè)行為。
11. 城管局：負(fù)責(zé)對(duì)擅自在建筑物外墻開門開窗、在住宅區(qū)內(nèi)違章搭建或流動(dòng)設(shè)攤等違反規(guī)劃、市容管理法律法規(guī)行為的查處，做好改變小區(qū)外立面（不按規(guī)定安裝空調(diào)外機(jī)，住宅區(qū)內(nèi)拉橫幅、燈箱、防盜窗、晾衣架）的整治工作，做好城區(qū)主次干道物業(yè)管理區(qū)域沿街商鋪的“門前三包” 的監(jiān)督管理。
12. 環(huán)保局：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋性質(zhì)非居民住宅的噪聲、振動(dòng)、油煙廢氣、光照等環(huán)境污染行為進(jìn)行查處。
13. 市場(chǎng)監(jiān)管局：依法對(duì)特種設(shè)備使用單位實(shí)施監(jiān)督檢查，督促使用單位和維保單位做好特種設(shè)備的使用登記、維護(hù)保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，加強(qiáng)對(duì)電梯維保單位的考核，每年應(yīng)公布電梯維保單位考核等級(jí)，查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為；查處住宅區(qū)內(nèi)的無照經(jīng)營行為（餐飲行業(yè)）；對(duì)未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或私自將住宅、車庫改變?yōu)榻?jīng)營性用房，依照法律法規(guī)規(guī)定不予核準(zhǔn)登記。
14. 物價(jià)局：負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的監(jiān)管，及時(shí)查處物業(yè)管理中的亂收費(fèi)等行為。
15. 民防局：依法對(duì)人防工程的拆除、報(bào)廢、改造進(jìn)行審批；依法對(duì)影響人防工程使用或降低人防工程防護(hù)能力的行為進(jìn)行查處，以及對(duì)擅自使用人防工程的行為進(jìn)行查處。
16. 國稅局：負(fù)責(zé)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)開票行為，負(fù)責(zé)做好物業(yè)服務(wù)行業(yè)營改增推進(jìn)工作并切實(shí)落實(shí)好各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。
17. 紀(jì)委（監(jiān)察局）：負(fù)責(zé)對(duì)屬地政府、相關(guān)職能部門及其工作人員在物業(yè)管理活動(dòng)中的履職情況的督查，針對(duì)不履職的部門及時(shí)問責(zé)。
18. 績效辦：負(fù)責(zé)將物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)鎮(zhèn)、城市管理辦事處和部門的績效管理。
19. 市委宣傳部、市信用辦等部門按照各自工作職責(zé)，積極推進(jìn)全市物業(yè)服務(wù)水平提升。
