新聞發布會現場 北京二中院供圖

態勢：

物業糾紛案件數量明顯下降

據了解，自2012年至2016年，北京二中院審結的物業服務合同糾紛案件分別為349件、398件、241件、238件、173件，均為二審民事案件。案件數量呈現明顯下降態勢。此類糾紛主要有三類類型：物業服務企業索要物業費、業主要求返還物業費或賠償損失、業主要求確認合同無效。

其中，物業服務企業索要物業費糾紛占全部物業糾紛案件九成以上。訴訟請求主要集中在追索物業費、逾期支付物業費的違約金等。以北京二中院2015年審結的238件物業服務合同糾紛二審案件為例，以判決方式結案的案件中，訴訟請求為追索物業費的高達98.6%。

此外，隨著業主法律意識的增強，訴訟時效抗辯成為業主提出的最常見的非實體抗辯，如2015年北京二中院以判決方式審結的物業服務企業追索物業費案件中，近三成業主提出訴訟時效抗辯。

另外，業主要求返還物業費或賠償損失。如主張物業服務在衛生、安保等方面不達標，起訴要求物業公司返還已交納的物業費。還有的業主家中發生失竊、漏水等情況后，認為物業公司未盡安全保障、維修義務，要求賠償相關損失或承擔相關費用。

特點：

物業糾紛分布較廣泛 物業服務不達標比較常見

據北京二中院相關負責人介紹，從區域分布看，東城、西城、豐臺、大興、房山各區的物業服務合同糾紛案件數量相對均衡。從小區類型看，普通居住小區、危改回遷小區、經濟適用住房小區都有發生此類糾紛。

從業主抗辯理由看，物業服務不達標比較常見。部分業主認為對物業服務不滿意即可不繳納物業費，將服務不達標作為拒絕交納物業費的事由。業主主張物業服務不達標主要體現在安保、秩序管理、門禁、監控，衛生、垃圾清理，設施設備維護、公用墻體修繕、電梯養護、下水、排污疏通等方面。還有部分業主就其欠交物業費提出了未取得房屋產權證、房屋存在質量問題等事由進行抗辯，但這些事由多因業主與開發商之間糾紛所致，并不在物業服務合同法律關系的范疇內。

另外，從審判結果看，物業服務企業勝訴率高。以北京二中院2015年審結的238件物業服務合同糾紛案件為例，由物業服務企業提起的訴訟為228件，業主提起的訴訟僅有10件。其中，物業費請求全額或部分獲得支持的案件占95.6%。

成因：

物業缺乏服務意識 業主法律知識欠缺

相關負責人分析指出，部分物業服務企業欠缺專業精神、服務意識和責任感，未盡到“相應的”服務管理義務，不能以保護全體業主利益為出發點提供良好服務。對待業主的合理要求不理睬、不處理、不反饋，有問題千方百計找理由推脫。

其次，部分業主法律知識欠缺，對物業服務范圍有誤解。有的認為花錢雇傭物業公司，物業公司即應完全按自己意愿提供服務。一旦對物業服務有任何不滿，就采取拖欠費用等消極方式應對，完全沒意識到單方面拒交物業費也構成違約，有的業主甚至被起訴后還采取躲避送達、缺席庭審的方式進行處理。

此外，還有業主混淆了責任主體，將房地產企業遺留的房屋質量問題、其他業主侵權行為等其他問題，均歸責于物業公司，進而拒交物業費。

法官：

及時有效固定證據 依法維護權益

法官建議，首先，無論是物業服務企業還是業主，均應積極促成物業服務合同的訂立。物業服務企業應專業盡職，按照合同約定的服務內容和服務標準，為業主提供細致、到位的人性化服務。業主接受物業服務，享受生活便利和優質生活環境，依約按時足額交納物業費，不可隨意拖欠物業費，以免發生糾紛。

其次，物業服務企業應當保存小區提供維修保養的合同、票據等證據，以證明充分履行物業服務、管理職責。業主應當保存交費票據，證明自己履行了繳費義務。業主認為物業服務有瑕疵或漏洞時，應當與物業服務企業積極溝通，對物業服務不到位留存證據時，要能體現出拍照的時間、地點。必要時，可通過公證固定和保存證據。

同時，遇到房屋質量問題、其他業主侵權等問題時，業主應主動與相關方溝通，促成問題的解決。問題得不到解決時，應及時通過法律途徑向開發商或侵權人主張權利，不能將責任歸咎于物業服務企業，以拖欠物業費方式消極應對，待到因欠物業費被訴時再向開發商或者侵權人主張權利，有可能錯過了證據保存最佳時機而遭受損失。

案例：

業主以房屋質量存在問題為由拒交物業費

某公司起訴李某交納物業費，李某以交房時房屋質量存在明顯問題、小區單元門禁不能正常工作等為由拒交物業費。

法院經審理認為，某公司為李某使用的房屋提供了物業服務，故李某理應按照約定的標準支付物業費。關于李某所述交房時存在的房屋質量問題，應屬開發商維修事項，某公司已履行了協調義務，故李某以此拒絕交納物業費不能成立。關于小區門禁問題，門禁在使用中出現損壞，某公司應在合理期限內予以維修，現李某未能提交充分證據證明某公司怠于行使維修、維護義務，故該問題亦不能構成減免物業費的理由。